概念

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

分類

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù)

（一）房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分科，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場等。當(dāng)前，我國金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù)

房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

（三）房地產(chǎn)金融體系

所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機(jī)構(gòu)體系和旨在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產(chǎn)金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。其他機(jī)構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)尚未建立，資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系。我國的房地產(chǎn)金融市場仍然處于一個初級階段，沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。

建立一個發(fā)達(dá)而且在一定程度上相對專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因為房地產(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，遠(yuǎn)非一般融資活動可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達(dá)30年。房地產(chǎn)的這些特點使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險也遠(yuǎn)非其他金融活動所能比。因此，建立一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度，使得政府能夠通過它來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融基本特征

1、以不動產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還

即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒收抵押的財產(chǎn)并將其出售（拍賣）以彌補(bǔ)貸款損失。

2、“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)

在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，而貸款人取得的是財產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán)利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財產(chǎn)的所有權(quán)。按無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸款被還清，這種權(quán)利就隨之消失。

“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應(yīng)收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個過程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同時又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價值的資本化運(yùn)作。

3、“杠桿效應(yīng)”

即以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購房總價格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報率。

通常我們一般是將錢存入銀行，銀行吸納社會資金，借貸給借款人，或者從事投資理財產(chǎn)品。同樣我們可以將房屋存入房產(chǎn)銀行，通過其融資，抵押變現(xiàn)，可加快資金的流動性，避免交易帶來的風(fēng)險，大大節(jié)約時間，周期短見效快。是風(fēng)險投資理財?shù)闹饕a(chǎn)品。

房產(chǎn)保險，房產(chǎn)典當(dāng)，房產(chǎn)證券化，房產(chǎn)信托，房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)金融，房券發(fā)行與交易，紙房產(chǎn)交易，房產(chǎn)期貨，房產(chǎn)交易（現(xiàn)貨交易），等房產(chǎn)理財產(chǎn)品。

構(gòu)成

（一）房產(chǎn)金融

指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動。嚴(yán)格他說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動?？梢?，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金 融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。

房地產(chǎn)金融

（二）地產(chǎn)金融

又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融。農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動；狹 義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動有關(guān)的資金融通。

特點

(一)集中性

房地產(chǎn)是大宗商品，不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上，而且表現(xiàn)在它所包含的價值上。房地產(chǎn)相對于絕大多數(shù)商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數(shù)千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機(jī)構(gòu)(如美國聯(lián)邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。

(二)資金周轉(zhuǎn)期長

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地并進(jìn)行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進(jìn)行建筑施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復(fù)雜且耗時長的過程。相對于其他商品的生產(chǎn)周期來說，房地產(chǎn)開發(fā)所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。

(三)資金運(yùn)動固定性

房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動，因而房地產(chǎn)固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償，都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的。

(四)資金增值性

一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動創(chuàng)造。在社會再生產(chǎn)過程中，資金通過形態(tài)改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運(yùn)動所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運(yùn)動，就能實現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會日益稀缺，房地產(chǎn)價格也會不斷上漲。因此金融機(jī)構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進(jìn)行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動。

(五)風(fēng)險性

在房地產(chǎn)金融活動中，由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素，有可能使預(yù)期的房地產(chǎn)收益與實際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產(chǎn)出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自以下四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險、和財務(wù)風(fēng)險。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生不同于投資決策時所預(yù)料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現(xiàn)預(yù)期的投資收益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回；又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金；此外，在房地產(chǎn)金融活動中，由于種種原因，致使債務(wù)人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會發(fā)生房地產(chǎn)金融財務(wù)風(fēng)險。

作用

房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

（一）為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障

首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%，占GDP的比率為16.75%；商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。占GDP的比率為10%。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。

其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運(yùn)作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。

再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險偏好的流動性需求投資，以實現(xiàn)資金效益最大化。

金融市場將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個社會的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險偏好的不同，風(fēng)險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險厭惡程度較低的人，以實現(xiàn)風(fēng)險的再分配。

金融市場的存在及發(fā)展為政府實施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務(wù)的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。

在發(fā)達(dá)的金融市場，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補(bǔ)充再生產(chǎn)過程中對資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)。

（二）支持居民住房消費(fèi)能力的提高

長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。

相關(guān)書籍《房地產(chǎn)金融》

我國經(jīng)濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點。商業(yè)性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對獨(dú)立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融。

建立福利性金融制度是政府的基本職責(zé)。大多數(shù)國家在購房資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態(tài)度。我國目前商業(yè)性金融體系相對成熟，也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，但商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)作為市場主體，不可能長時期承擔(dān)對政策性的住宅融資責(zé)任，而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。

（三）房地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性

我國經(jīng)濟(jì)界以中國證監(jiān)會（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標(biāo)準(zhǔn)，該指引以國家統(tǒng)計局制定的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》為主要依據(jù)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨(dú)的門類，其包括的內(nèi)容分為三個子類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動。

與我國關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分類相對應(yīng)，在國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)體系中，特別是國際資本市場上最常用的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS和GCS將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融行業(yè)，將其與銀行、保險歸于一類。此外，美國1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類體系（NAICS）取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類（SIC），也將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融業(yè)。

上述產(chǎn)業(yè)分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產(chǎn)業(yè)金融屬性的認(rèn)知。充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，對于管理層和房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)都具有重要的現(xiàn)實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融；另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)界，應(yīng)該認(rèn)識和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，站在金融的高度，發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢，充分利用各種創(chuàng)新金融工具，挑戰(zhàn)房地產(chǎn)風(fēng)險。

房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產(chǎn)價格的走勢將直接影響到國民經(jīng)濟(jì)和GDP增長，也影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

我國自房地產(chǎn)市場建立以來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就和金融市場的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費(fèi)者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時，作為主要調(diào)控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)依存度越高時，所產(chǎn)生的影響也將越大。

風(fēng)險

我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關(guān)政策、法律不健全。一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場繁榮與否取決于國家和地區(qū)出臺的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，這樣就造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量^[1]無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風(fēng)險。

3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。