做實(shí)體店在這個(gè)時(shí)代是十分令人敬佩的，開(kāi)店選址就是選流量，選址是有一定的技巧的。地段好、交通便利這些自帶流量的地方也都是大家的首選，但開(kāi)店選址僅是如此簡(jiǎn)單嗎？當(dāng)然不是的，那怎樣選址才能帶來(lái)客流量？
明確店鋪定位
店鋪的定位其實(shí)就是產(chǎn)品的定位。店鋪的產(chǎn)品是什么？做餐飲的火鍋？還是做自助餐？還是做便利店？還是美容美發(fā)？服裝專賣(mài)店？或者是兒童教育？還是洗衣店？不同產(chǎn)品或者服務(wù)的定位，其實(shí)是選擇的用戶不同。比如店鋪是做進(jìn)口商品的，供應(yīng)鏈資源很好，產(chǎn)品具有高端品質(zhì)，如果開(kāi)店選址，最好選擇CBD或者寫(xiě)字間樓下，因?yàn)楫a(chǎn)品適合白領(lǐng)及上班族年輕人購(gòu)買(mǎi)；如果你是做洗衣店的，你的產(chǎn)品是居家服務(wù)的，選址最好在社區(qū)，走社區(qū)商業(yè)的路子，當(dāng)然你也可以在購(gòu)物中心設(shè)置收衣點(diǎn)；如果你是做餐飲小火鍋的，最好選擇年輕人多些的地方，比如大學(xué)周邊，因?yàn)樗麄兿矚g這種飲食方式。店鋪產(chǎn)品的定位是選址考慮的第一步。
清楚店鋪客群
店鋪定位明確了，產(chǎn)品也就很清楚了，那產(chǎn)品要賣(mài)給誰(shuí)？要給誰(shuí)服務(wù)？如果店鋪服務(wù)的客群是K12領(lǐng)域，那最好選址在幼兒園、小學(xué)、初高中周邊，因?yàn)楹⒆觽兘滩摹熧Y方面的需求；如果消費(fèi)者是中老年人，那就選址在社區(qū)或者農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊，因?yàn)樗麄兠刻於家诖讼M(fèi)；如果是做旅游人群，店鋪選址最好在商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)火車(chē)站或者旅游景點(diǎn)，因?yàn)檫@些地方是旅行者聚集最多的地方；如果客群是上班族，解決的是早餐問(wèn)題，那最好在居家小區(qū)門(mén)口，或者寫(xiě)字間樓下，因?yàn)檫@是上班族的必經(jīng)之地，具有很好的便利性。
以上店鋪定位和店鋪客群這2點(diǎn)是開(kāi)店選址的前置考慮，也是最基本的選址邏輯。
周邊商圈調(diào)研
有意向的地方，不只是定位和客群。更重要的是對(duì)周邊商圈的精準(zhǔn)調(diào)研。
人群：人口基數(shù)、客群年齡結(jié)構(gòu)，比如寫(xiě)字間的數(shù)量，里面辦公人數(shù)多少。如果要在寫(xiě)字間樓下開(kāi)設(shè)便利店，那就要根據(jù)人數(shù)和人群論證商品類別、單品數(shù)量等；
競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有誰(shuí)？多少？和自己店鋪比較論證優(yōu)劣勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)差異、客群差異等。從而確定經(jīng)營(yíng)策略。如果自身競(jìng)爭(zhēng)能力不足這個(gè)地方是否適合開(kāi)店？如果還可以，需要怎樣布局自己的競(jìng)爭(zhēng)策略，比如說(shuō)產(chǎn)品的定價(jià)；
生態(tài)：商業(yè)是需要生態(tài)環(huán)境的，如果選址做早餐，那周邊有便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商超、洗衣店，這些業(yè)態(tài)對(duì)早餐業(yè)態(tài)會(huì)形成互補(bǔ)，從而促進(jìn)生意；如果只有孤零零自己，地址不見(jiàn)得好；如果其他業(yè)態(tài)太遠(yuǎn)，也會(huì)流失消費(fèi)者；
交通：周邊的公交車(chē)站、地鐵站遠(yuǎn)嗎？是否有停車(chē)場(chǎng)？這些硬件設(shè)施是自帶流量的，對(duì)店鋪的引流作用巨大，對(duì)實(shí)體店那可是天然優(yōu)勢(shì)，這些也會(huì)促使?fàn)I銷(xiāo)策略的調(diào)整，比如基礎(chǔ)的地推方案設(shè)計(jì)；
經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)測(cè)算
產(chǎn)品、客群、商圈都已經(jīng)明確或者調(diào)研清楚，這只是給選址提供了決策依據(jù)。選址最重要的也是最后環(huán)節(jié)，就是進(jìn)行經(jīng)營(yíng)測(cè)算。首先是租金、人員、設(shè)備、裝修這些基礎(chǔ)成本的測(cè)算，然后是銷(xiāo)售預(yù)估，包括來(lái)客數(shù)、客單價(jià)、日月年度銷(xiāo)售額、毛利率、商品周轉(zhuǎn)率、安全庫(kù)存等等，這些指標(biāo)核算與成本核算，形成保本測(cè)算或者盈虧平衡點(diǎn)，從而明確店鋪的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，從而決定是否選址開(kāi)店。另外流動(dòng)資金、水電費(fèi)用、隱性成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用也都要預(yù)留攤銷(xiāo)核算。
以上的4個(gè)方面是開(kāi)店選址的基本框架，簡(jiǎn)單的說(shuō)，選址的基本條件是能夠更好的觸達(dá)顧客、更多的接觸消費(fèi)者、讓顧客更便利、縮減與顧客的距離，其實(shí)在本質(zhì)上還是說(shuō)明選址自帶流量的重要性。但是產(chǎn)品、用戶、商圈競(jìng)爭(zhēng)、財(cái)務(wù)核算又構(gòu)成了選址是否正確的評(píng)估體系。
從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，地段是選址的核心，也是店鋪能否存活和發(fā)展的重點(diǎn)。但是前面說(shuō)了，這只是好地段解決自帶流量的問(wèn)題，而不是店鋪成功的唯一。實(shí)體店最重要的還是運(yùn)用新零售思維加強(qiáng)與顧客的鏈接、打造好場(chǎng)景、做好用戶體驗(yàn)，擴(kuò)展無(wú)限服務(wù)空間，而不局限于商圈幾公里范疇。這樣的店鋪才有更好的發(fā)展，由此而產(chǎn)生的客流量才是真正的永續(xù)的。
無(wú)論時(shí)代發(fā)展到任何階段，實(shí)體經(jīng)濟(jì)都是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和源泉。三百多年前，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)斯密就提出農(nóng)業(yè)農(nóng)村是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。亞當(dāng)斯密的深邃透析，穿越時(shí)空，時(shí)至今日對(duì)我們分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象依然具有很高的指導(dǎo)價(jià)值。
??誠(chéng)然，人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的絕大多數(shù)物質(zhì)都與農(nóng)業(yè)農(nóng)村有著密切的關(guān)系，或者作為原料供應(yīng)、或者作為商品市場(chǎng)。在信息技術(shù)的沖擊下，互聯(lián)網(wǎng)在商品服務(wù)流通中愈發(fā)顯現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，對(duì)傳統(tǒng)渠道的擠出效應(yīng)特別明顯。例如：在私人領(lǐng)域，依托互聯(lián)網(wǎng)的客票酒店預(yù)訂取到了路邊的代售店鋪（有部分轉(zhuǎn)型為專供團(tuán)隊(duì)出行、機(jī)關(guān)單位客票服務(wù)）。信息技術(shù)，尤其是移動(dòng)互聯(lián)，去中介化的獨(dú)特功能，減少了人為干預(yù)，讓人民享受商業(yè)和社會(huì)服務(wù)更加公平、便捷。信息時(shí)代，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展并不是要把實(shí)體經(jīng)濟(jì)逼上絕路，而是依托技術(shù)進(jìn)步推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好地提升效率、節(jié)能降耗，更好地滿足人類的需要，這是一場(chǎng)偉大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)革新。
縱然信息時(shí)代，新業(yè)態(tài)、新模式不斷被創(chuàng)造，但是在一些廣闊的生活性服務(wù)業(yè)仍然難以實(shí)現(xiàn)服務(wù)對(duì)象與服務(wù)過(guò)程的分離，尤其是一些體驗(yàn)式、場(chǎng)景式消費(fèi)。比如就醫(yī)、旅游、理發(fā)、健身等。購(gòu)買(mǎi)衣服可以顧客不到場(chǎng)，就醫(yī)患者不到場(chǎng)、理發(fā)顧客不在場(chǎng)是難以實(shí)現(xiàn)的。
說(shuō)道實(shí)體店鋪的選址，首先要與行業(yè)性質(zhì)緊密結(jié)合。服裝店的選址就比餐飲店、美發(fā)店靈活的多。
你的選址離你的目標(biāo)顧客或潛在顧客的距離遠(yuǎn)近是要思考的第一個(gè)問(wèn)題，以小學(xué)生為主的零食玩具店就不能選在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近，要緊鄰學(xué)校門(mén)口。距離決定了你對(duì)顧客的先天影響速度，十字路口的小商店總是比巷子深處的商店銷(xiāo)售量更大，因?yàn)椋谑致房跁?huì)有自然的停留，等紅路燈的時(shí)間順手買(mǎi)點(diǎn)飲料、零食、或者一份報(bào)紙雜志。其次是鋪面的價(jià)格因素和你的行業(yè)利潤(rùn)，黃金路段的鋪面大多是一些金融、地產(chǎn)、高檔服飾行業(yè)占據(jù)（利用自有物業(yè)開(kāi)一些飲食店之類的除外）。
第二、店鋪周邊的行業(yè)類型對(duì)你的未來(lái)營(yíng)業(yè)具有重大的影響，俗話說(shuō)同行是冤家，這是說(shuō)在競(jìng)爭(zhēng)顧客的情況下；但是成行成市也具有很大的優(yōu)點(diǎn)比如美食一條街、金融一條街等等，聚集的不僅是商號(hào)，好有對(duì)潛在顧客消費(fèi)的引導(dǎo)。最好開(kāi)在同行聚集的地段，可以給你帶來(lái)意想不到的客流量。
其三，要計(jì)算投入產(chǎn)出比，店鋪，尤其是個(gè)體戶往往都是積攢的資金加上挪借來(lái)的本錢(qián)做生意。要制定一個(gè)切實(shí)可行的方案，哪怕是通過(guò)估算，也得大體算出資金回報(bào)周期和預(yù)期利潤(rùn)。每平方米鋪面的產(chǎn)出是個(gè)重要指標(biāo)，能效產(chǎn)出低可以考慮分組出去，后者另尋面積較小的鋪面。
以上只是筆者的一些體會(huì)，有錯(cuò)誤和不足支持，歡迎大家拋磚吐口水。將不盡感激。
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開(kāi)店千萬(wàn)不能選的幾種店鋪
大家好，我是DR美研博士，可以叫我DR.MAY，今天我來(lái)手把手教你如何看哪種店鋪?zhàn)钸m合你。
前面幾天說(shuō)的主要是關(guān)于選址周邊的情況分析，今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)怎么根據(jù)店鋪本身的情況做一個(gè)完整的分析。
一、選擇店鋪需要考慮的指標(biāo)
首先，需要了解門(mén)店本身的一些指標(biāo)，可以從店鋪面積、租金、中介費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、入場(chǎng)費(fèi)、店鋪長(zhǎng)寬高、是否是房東直簽、裝修要求、水電價(jià)格、門(mén)店外部視野、自身預(yù)算等因素去做考量。
建議做一個(gè)表格，根據(jù)自己的預(yù)算計(jì)算出哪個(gè)店鋪是性價(jià)比最高的，把各種指標(biāo)做一個(gè)排序，不同的指標(biāo)不同的占比，綜合評(píng)價(jià)打分得出最佳的店鋪。
但是不論指標(biāo)如何變化，一個(gè)鋪位要滿足“可見(jiàn)”、“可達(dá)”、“可用”的條件才能被稱為好鋪位！
可見(jiàn)，上看下看左看右看，很容易就可以看見(jiàn)。在選擇店址的時(shí)候，盡量選擇遠(yuǎn)看能看見(jiàn)門(mén)店logo的位置，或者到電梯口一掃就能看見(jiàn)，盡量避免很難看見(jiàn)的位置。
可達(dá)，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達(dá)，越是難以到達(dá)的地方，客流就越少，比如你的店是在路邊，但是門(mén)前有個(gè)隔離帶，必須走過(guò)50米外的路口繞過(guò)來(lái)，這樣就是有阻礙的，這樣就會(huì)導(dǎo)致一部分客人流失。
是否有阻礙？是否需要折返？路過(guò)是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達(dá)的店址，很容易發(fā)生客群在尋找的途中，被其他店攔截。
可用，物業(yè)條件一定要可用，不同類型的店都有特別的物業(yè)要求：如果是用電，用電量能否達(dá)到、電壓夠不夠？水壓怎么樣、水每個(gè)月供給量能達(dá)到多少？等等。
二、千萬(wàn)不能選擇的幾種店鋪
清楚選擇店鋪需要考慮的指標(biāo)之后，還要注意避開(kāi)一些看不到的坑。有幾種類型的店鋪是需要考慮再三的，在這里列出幫助大家精準(zhǔn)規(guī)避。
1.轉(zhuǎn)讓的店鋪
轉(zhuǎn)讓的店鋪坑很多，如果一定要選轉(zhuǎn)讓的店鋪，要多留心眼。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓費(fèi)而增加的成本回收周期，要仔細(xì)測(cè)算：房東是否同意轉(zhuǎn)讓？如果房東不同意轉(zhuǎn)讓就存在合同到期沒(méi)法續(xù)租及房東隨時(shí)收回出租權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)是否交割清楚？如美容會(huì)員卡怎么退費(fèi)、煤氣、電費(fèi)等都要了解清楚。
2.靠近知名美容品牌的店鋪
傍大牌，也就是跟隨策略，是把店開(kāi)在大牌店的旁邊，這樣會(huì)有一部分大牌帶來(lái)的流量進(jìn)入自己的門(mén)店，這是獲取新顧客的一個(gè)法寶。但首先要做好心理準(zhǔn)備，跟隨者的顧客往往粘性不高，她隨時(shí)有可能投入到大牌的懷抱。因此，如果要選擇跟隨策略，先問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題：你的目標(biāo)人群和大牌重合嗎？如果重合，你如何從大牌手上搶走顧客？
3.周邊競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的店鋪
周邊有很多定位相似的美容店，有人認(rèn)為可以起到集聚人流的作用，但另一方面也說(shuō)明這里的競(jìng)爭(zhēng)很大，如果沒(méi)有和其它的店有一定的差異，客人可能今天來(lái)了你家，明天就去別人家了，反正對(duì)客人來(lái)說(shuō)去哪家都一樣，這種時(shí)候想要脫穎而出，難度就大大增加了。
4.靠近主干道的店鋪
雖然主干道車(chē)流大，交通方便，但是車(chē)流不等于人流，往往主干道上很多車(chē)，但是主干道兩旁的人行道很少人，而就算是開(kāi)車(chē)來(lái)的客人，在車(chē)多到需要經(jīng)常交通管制的大路上，想要停車(chē)要轉(zhuǎn)幾個(gè)圈，等好幾個(gè)紅綠燈，下一次誰(shuí)還會(huì)來(lái)？
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想開(kāi)店選址不知道具體怎么做，可以去閃轉(zhuǎn)網(wǎng)、微傳網(wǎng)的創(chuàng)業(yè)邦看看，上面有很多選址技巧
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1、選址前對(duì)自己的概況有初步了解
2、一般情況下別人給的選址策略就是在學(xué)校、商圈、步行街、臨街商鋪以及地鐵等客流量很大的地方
3、鋪專家建議您找到幾個(gè)符合心理預(yù)期的，比較客流量
4、計(jì)算銷(xiāo)售額和回本周期
