土地轉(zhuǎn)讓 （土地所有權(quán)無(wú)償由甲轉(zhuǎn)乙的行為）
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土地轉(zhuǎn)讓
土地所有權(quán)無(wú)償由甲轉(zhuǎn)乙的行為
土地轉(zhuǎn)讓是土地所有權(quán)或使用權(quán)有償或無(wú)償?shù)赜杉邹D(zhuǎn)給乙的行為。在土地私有制條件下，土地買(mǎi)賣(mài)、土地出租等屬于有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌恋刭?zèng)與、土地遺贈(zèng)等屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓。實(shí)行永佃制時(shí)，土地所有權(quán)屬于地主，農(nóng)民依約獲得永久的土地使用權(quán)，包括可以通過(guò)繼承、出租、出賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓給他人。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義土地公有制后，國(guó)家禁止非法租賃、轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)土地。
基本信息
| 中文名 | 土地轉(zhuǎn)讓 |
| 外文名 | Land transfer |
解釋
1、土地所有人將土地所有權(quán)有償或無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I(mǎi)賣(mài)，無(wú)償?shù)氖琴?zèng)與或遺贈(zèng)。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會(huì)里，我國(guó)在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓藘H對(duì)土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國(guó)家或集體。
2、在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無(wú)改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包方與第三者應(yīng)訂立書(shū)面協(xié)議。
相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓稅率：
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%
轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。
轉(zhuǎn)讓流程
一、轉(zhuǎn)讓方須報(bào)材料
2、原土地出讓合同
4、土地評(píng)估報(bào)告
5、圖件資料
6、土地轉(zhuǎn)讓專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告
7、營(yíng)業(yè)稅上繳證明材料
二、受讓方須報(bào)材料
1、項(xiàng)目批復(fù)原件
2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明材料等
3、上繳財(cái)局契稅證明
4、城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的符合規(guī)劃的圖件資料
三、雙方共同提供的資料
1、土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
注意事項(xiàng)
以下相關(guān)事項(xiàng)，是國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓交易中經(jīng)常出現(xiàn)一些問(wèn)題，土地轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)多加留意細(xì)節(jié)，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)違法現(xiàn)象。
一、轉(zhuǎn)讓合同的形式
國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
二、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查
1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。
2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。
三、轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估事宜
在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門(mén)予以確認(rèn)。
四、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保
1、擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制。
2、鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。
五、有關(guān)稅費(fèi)
轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。
六、土地用途及相關(guān)用地條件的變更
1、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問(wèn)題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門(mén)變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。
七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問(wèn)題
1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無(wú)約定的，推定包含。國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛車(chē)?guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。
3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。
八、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款問(wèn)題
因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門(mén)審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。
九、國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題
國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。
合同
信息
合同編號(hào)：_________
甲方(轉(zhuǎn)讓人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
委托代理人：_________
身份證號(hào)碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號(hào)：_________
電子信箱：_________
乙方(受讓人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
委托代理人：_________
身份證號(hào)碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號(hào)：_________
電子信箱：_________
甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_(kāi)________平方米的土地使用權(quán)。甲方擬將該土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)，結(jié)合本協(xié)議所指土地及其開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，自愿達(dá)成如下協(xié)議，供雙方共同遵照?qǐng)?zhí)行。
正文
第一條轉(zhuǎn)讓土地基本情況
1、土地坐落位置：_________
2、土地使用權(quán)面積：_________
3、已批準(zhǔn)的容積率為：_________
4、已批準(zhǔn)的建筑面積：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)
5、土地規(guī)劃用途：_________
6、土地使用期限：_________
7、土地現(xiàn)狀：_________
8、國(guó)有土地使用證號(hào)：_________
10、地號(hào)：_________
第二條土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)狀況
2、甲方已經(jīng)_________市政府批準(zhǔn)在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)，并領(lǐng)取了單項(xiàng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證;
3、甲方已按土地規(guī)劃用途委托了設(shè)計(jì)并辦理了報(bào)建手續(xù)，繳納了報(bào)建所需費(fèi)用。
第三條其他權(quán)利狀況
1、甲方確認(rèn)本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權(quán)利等產(chǎn)權(quán)瑕疵;
2、承擔(dān)形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)及一切法律經(jīng)濟(jì)責(zé)任，甲方確認(rèn)為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)已支付了一切應(yīng)付款項(xiàng)、費(fèi)用，不存在債權(quán)、債務(wù)爭(zhēng)議(包括綠化費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)?。
第四條文件的提供
1、甲方應(yīng)向乙方提供下列文件：工商行政管理部門(mén)核發(fā)的甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。
2、乙方應(yīng)向甲方提供下列文件：
(1)投資審批部門(mén)簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)證書(shū)(復(fù)印件);
(2)工商行政管理部門(mén)核發(fā)的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。
第五條轉(zhuǎn)讓期限
1、本合同所述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領(lǐng)的該場(chǎng)地國(guó)有土地使用權(quán)證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。
2、自乙方領(lǐng)取該場(chǎng)地國(guó)有土地使用權(quán)證日起，前款所述場(chǎng)地的土地使用權(quán)歸乙方所有，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
3、在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權(quán)。
第六條轉(zhuǎn)讓價(jià)格
1、甲乙雙方確認(rèn)本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價(jià)格以甲方已獲得批準(zhǔn)的可建筑面積為計(jì)價(jià)面積，轉(zhuǎn)讓價(jià)每平方米人民幣_(tái)________元，計(jì)人民幣_(tái)________元;
2、上述轉(zhuǎn)讓價(jià)格包含甲方取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)所已付和應(yīng)付的一切款項(xiàng)、費(fèi)用;
3、乙方在受讓后獲準(zhǔn)增加或減少建筑面積，與甲方無(wú)關(guān)，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的依據(jù)。
第七條支付方式
1、支付
(2)在甲方將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)資料，單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料交付后_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_________%給甲方;
(3)在規(guī)劃國(guó)土部門(mén)根據(jù)甲乙雙方共同申請(qǐng)將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)辦理到乙方或其指定人名下后_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_________%給甲方。
(4)在乙方根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，將原規(guī)劃的辦公、商場(chǎng)功能報(bào)批為商住功能后_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_________%給甲方。
(5)在乙方獲準(zhǔn)開(kāi)工后_________天內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議余下轉(zhuǎn)讓價(jià)款給甲方。
2、甲方收取本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的開(kāi)戶銀行為：_________帳號(hào)為：_________;甲方亦可書(shū)面通知乙方有關(guān)甲方收款或委托第三人收款的新的銀行及帳號(hào)：_________。
3、甲方收取乙方款項(xiàng)，應(yīng)按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票予乙方或乙方指定的單位或個(gè)人。
第八條資料的交付及手續(xù)的辦理
1、在本合同生效后_________個(gè)工作日內(nèi)，甲方應(yīng)將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)資料，包括但不限于土地出讓合同書(shū)、紅線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)圖紙、單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料給乙方。
2、在本協(xié)議生效后_________天內(nèi)，甲乙雙方備齊有關(guān)資料共同向市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)辦理本協(xié)議所指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的更名過(guò)戶手續(xù)。
第九條稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)
在本協(xié)議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)更名過(guò)戶過(guò)程中，涉及到政府主管部門(mén)及政府部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的各種稅費(fèi)，均由甲方承擔(dān)，如按規(guī)定應(yīng)由甲乙雙方分擔(dān)的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應(yīng)承擔(dān)的部分，已由其以轉(zhuǎn)讓價(jià)款方式體現(xiàn)在支付給甲方的價(jià)款中。
第十條轉(zhuǎn)讓的法律狀況
1、甲方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議所涉及之土地使用權(quán)后，該土地使用權(quán)出讓合同及登記文件中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給乙方;
2、在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記以前，有關(guān)該地塊產(chǎn)權(quán)瑕疵所引起的風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任，由甲方承擔(dān)；自房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓登記之日起，有關(guān)該地塊的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任由乙方承擔(dān)。
3、甲方為取得該地塊的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)所需支付的一切款項(xiàng)、費(fèi)用(包括但不限于政府回填綠化費(fèi))、債務(wù)、責(zé)任，由其自行承擔(dān)，不因本協(xié)議的生效及轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的辦理而轉(zhuǎn)移。
轉(zhuǎn)讓辦理方法
（一）辦事程序
由轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人提出書(shū)面申請(qǐng)—利用股受理審查是否符合轉(zhuǎn)讓條件—現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)—地價(jià)評(píng)估—填寫(xiě)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表—利用股審核—報(bào)局批準(zhǔn)—簽定國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
（二）轉(zhuǎn)讓土地報(bào)件
1、用地申請(qǐng)
3、原出讓合同，批復(fù)文件（涉及招、拍、掛的提供成交確認(rèn)書(shū)）
4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議
5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)
6、土地評(píng)估報(bào)告
7、雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表復(fù)印件、法人證書(shū)復(fù)印件
（三）承諾時(shí)限
15個(gè)工作日
（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
不收費(fèi)
（五）政策依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》
2、《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
3、《國(guó)土資源部招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》
4、《國(guó)土資源部招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》
5、《河南省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
6、《中華人民共和國(guó)土地管理法》
7、《劃撥用地目錄》
8、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)
甲方：__________________
乙方：__________________
丙方：__________________
經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、地塊概況
1．該地塊位于__________，土地面積為_(kāi)_________平方米（折__________畝）。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見(jiàn)附件國(guó)有土地使用證。
二、轉(zhuǎn)讓方式
2．土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為_(kāi)_________萬(wàn)元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線（水、電、通訊等）遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)]，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣_(tái)_________萬(wàn)元。
3．乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款：第一期定金，地價(jià)款的__________%，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：雙方簽訂協(xié)議書(shū)，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付；第二期，付清余款，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：在乙方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，取得該土地的國(guó)有土地使用證后______個(gè)工作日內(nèi)支付。
4．為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付，丙方同意提供兩宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，抵押的土地使用權(quán)面積為_(kāi)_________平方米（詳見(jiàn)成國(guó)用（）字第__________號(hào)和成國(guó)用（）字第__________號(hào)），抵押擔(dān)保的范圍與甲方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T(mén)辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國(guó)有土地使用證之日止。
5．該項(xiàng)目由乙方獨(dú)立運(yùn)作，盈虧自負(fù)。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費(fèi)返還及政策協(xié)調(diào)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計(jì)后，項(xiàng)目凈利潤(rùn)率超過(guò)_______%的，超過(guò)部分凈利潤(rùn)乙方同意與甲方五五分成。
三、違約責(zé)任
1．甲方誠(chéng)邀乙方參與其_______畝土地的公開(kāi)掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計(jì)_______萬(wàn)元，甲方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。
2．乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款，應(yīng)以每日未付部分的萬(wàn)分之______點(diǎn)作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。
3．甲方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
四、其他
1．在掛牌出讓過(guò)程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用，其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。
2．乙方的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
4．本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。
5．本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。
6．本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。
甲方（蓋章）：_______________
代表：_______________________
時(shí)間：______年______月_____日
乙方（蓋章）：_______________
代表：_______________________
時(shí)間：______年______月_____日
丙方（蓋章）：_______________
代表：_______________________
時(shí)間：______年______月_____日
轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
一、增值稅及附加(出讓方)：
1、根據(jù)【2016】36號(hào)第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅?！钡谑鍡l“（二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！?/span>
2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
三、土地增值稅(出讓方)：
2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。
為計(jì)算方便，可以通過(guò)速算公式計(jì)算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)
(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
一、新征耕地環(huán)節(jié)
1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。實(shí)際占用的耕地面積包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。
2、契稅。按成交價(jià)格的3%繳納。
3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征地的文件為依據(jù)確定。
二、土地出讓環(huán)節(jié)
1、契稅。在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，按成交價(jià)格的3%繳納。對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金應(yīng)征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。
2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬(wàn)分之五繳納。
三、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
1、營(yíng)業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按5%稅率計(jì)算繳納。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在上述地區(qū)的為1%。教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)為2%。
3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和國(guó)家以土地所有者的身份出讓國(guó)有土地的行為不征土地增值稅。其計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。
稅率為：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
4、所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征個(gè)人所得稅，差價(jià)的20%。單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。
5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按合同載明轉(zhuǎn)讓金額0.5‰繳納。
6、契稅。在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。土地使用權(quán)出售按成交價(jià)格的3%繳納；土地使用權(quán)贈(zèng)與、交換按征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售的市場(chǎng)價(jià)格核定金額的3%繳納。
四、土地使用環(huán)節(jié)
(一)自用
(二)出租
1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對(duì)獨(dú)立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)也征收土地使用稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅。
2、營(yíng)業(yè)稅。按租金收入的5%繳納。
3、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以出租土地實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為1%。教育費(fèi)附加的征收率為3%，地方教育附加2%。
單位或個(gè)人出租土地，其取得的租金收入，應(yīng)分別計(jì)征所得稅。
(三)投資
1、營(yíng)業(yè)稅。以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，應(yīng)區(qū)別以下情況征收營(yíng)業(yè)稅：不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或土地的使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，其收取的固定利潤(rùn)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其收取的固定利潤(rùn)，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”或“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
2、土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)于以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
3、企業(yè)所得稅。企業(yè)以土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)外投資，企業(yè)所得稅視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)并投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓損益，計(jì)入應(yīng)稅所得。
4、契稅。以土地權(quán)屬作價(jià)投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)僧a(chǎn)權(quán)承受方繳納。
參考資料
[1]
何盛明 . 財(cái)經(jīng)大辭典 : 中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社 ，1990-1
土地轉(zhuǎn)讓
暫無(wú)
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