保利這個(gè)盤有良心，專割有錢人的韭菜。

在桂城剛需客的支撐下，在28號(hào)線穗鹽西站加持下，如今南海之眼熱度依然不減。

熱度高到商住型公寓產(chǎn)品——保利維塔都敢賣2.8萬的天價(jià)！

熱度高到看它的樣板間需要驗(yàn)資50萬！

熱度高到保利維塔的大平層產(chǎn)品，需要找保利內(nèi)部關(guān)系才能買得到！

保利的某些樓盤很奇怪，比如保利和悅濱江，保利天悅，保利天珺這些，都需要通過找關(guān)系才能買到心儀戶型，我尋思保利的高管們每天還都挺閑的，天天要處理各種關(guān)系。

那么問題來了，這些樓盤的銷售團(tuán)隊(duì)是不是可以撤掉了，高管們只需要在售樓部立個(gè)小馬扎就可以批條賣樓了？

不過還別說，很多人還真吃這一套！只要和找關(guān)系攀上關(guān)系，自然意味著一房難求，自然意味著升值無限！保利維塔當(dāng)然也不例外咯？

眾所周知，公寓是個(gè)大坑，我們甚至可以大聲地說：佛山?jīng)]有一間公寓具有投資價(jià)值。

可為啥保利維塔火爆到要拖關(guān)系才能購買呢？

這要從佛山的大平層說起。

不知道什么時(shí)候起，佛山土豪不愛別墅專愛大平層了。

保利和悅濱江280方大平層賣到了7.2萬/㎡的天價(jià)；保利天悅220方大平層也以7萬的單價(jià)緊隨其后；豪宅標(biāo)桿燈湖一號(hào)的二手大平層已經(jīng)賣到了6萬；甚至怡翠尊堤這種的偽大平層也進(jìn)入了5萬+時(shí)代。

只要和大平層沾邊，有錢人自然趨之若鶩。所以保利維塔這種大平層公寓產(chǎn)品就應(yīng)運(yùn)而生。

保利維塔有四個(gè)面積產(chǎn)品，分別是120方、160方兩梯5戶的三房；和287方、320方兩梯兩戶的4房。

保利維塔三房位于項(xiàng)目西端的4座，售價(jià)在1.5到1.8萬區(qū)間，價(jià)格還算親民。

3座、4座為大平層產(chǎn)品，售價(jià)在2——2.7萬/㎡區(qū)間，樓層越高越貴，畢竟項(xiàng)目正前方便是南海之眼人工湖，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美。

如果客戶入手320方大平層，以中高樓層2.7萬/㎡計(jì)，總金額高達(dá)864萬。

瘋了吧！花800萬+入手一套公寓，在廣深可能稀疏平常，在佛山簡(jiǎn)直不可思議。

買保利維塔的土豪們買房邏輯很簡(jiǎn)單，就是為了自住！

辛辛苦苦了一輩子，想住的舒服一點(diǎn)，想離上班的地方（桂城周邊）近一點(diǎn)，想環(huán)境好一點(diǎn)，至于升值保值，稍稍靠后吧！

可，保利維塔真的舒服嗎？

保利維塔最大的優(yōu)勢(shì)是直面南海之眼（南海之眼就是一個(gè)人工湖），視野景觀獨(dú)好！

在千燈湖周邊住慣了的土豪們非常期待南海之眼成為另外一個(gè)千燈湖！

可是........南海之眼真的很小。

整個(gè)南海之眼版塊占地僅1064畝，可麻雀雖小，五臟俱全。有住宅、商業(yè)、綠地、人工湖、學(xué)校等多個(gè)規(guī)劃。

從控規(guī)圖比例來估算，南海之眼人工湖占地面積大概是80到100畝，和千燈湖這樣的千畝大湖不可同日而語。

佛山人是喜歡湖不假！但是湖和湖還是有區(qū)別的！

佛山人喜歡的是千燈湖、亞藝湖、綠島湖、博愛湖這樣的生態(tài)大湖。拿南海之眼對(duì)標(biāo)千燈湖打造湖居概念就實(shí)屬有點(diǎn)碰瓷了。

宜居度而言，保利維塔也稱不上優(yōu)秀。

10月26日下午，位于大瀝河西穗鹽路岳利沙地塊，由佛山市保利華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)44541萬元競(jìng)得。

沒錯(cuò)，保利維塔的容積率是5.5!

在佛山，從沒有任何一個(gè)豪宅小區(qū)的容積率超過5。容積率5.5。意味著小區(qū)幾乎是沒有公共綠地的，除了房子還是房子。

因?yàn)榉?wù)型公寓是商業(yè)性產(chǎn)品，除了商住外，還可以用來當(dāng)辦公場(chǎng)所，這就決定這保利維塔是住宅和商業(yè)混雜的產(chǎn)品，私密性也就無從談起，居住舒適度也就大打折扣。

而且從控規(guī)圖可以看出，保利維塔周邊以商業(yè)用地規(guī)劃為主，在具有濃郁商業(yè)氣息的版塊居住，不知道是什么樣一種體驗(yàn)。

真想問一句，土豪們確定喜歡這樣的產(chǎn)品？

拋開這些都不談，就談個(gè)?。∧虾Ｖ鄣膬冬F(xiàn)周期恐怕還很長(zhǎng)！

南海之眼的整體推進(jìn)速度取決于岳利沙村整體舊改速度。整個(gè)南海之眼版塊兌現(xiàn)估計(jì)要有5年以上的周期。

作為南海之眼首個(gè)項(xiàng)目，保利維塔具備宜居條件也至少需要5年。不知道買保利維塔的土豪們有沒有這個(gè)耐心。

既然自住短期不行，那就姑且拿來投資吧！

土(韭）豪（菜）們，我想問一句：您是想靠租金回報(bào)率投資呢還是房產(chǎn)升值投資呢？

租金回報(bào)而言，公寓肯定是小戶型產(chǎn)品吃香，一個(gè)40方的小公寓能租到1500，一個(gè)120方的小三房可能也才3000元。這個(gè)賬有錢人自然會(huì)算。

那就等房產(chǎn)升值。

在保利維塔之前，保利還有一個(gè)類似的產(chǎn)品——保利壹號(hào)公館，同樣是大平層、湖景房定位。

在千燈湖大平層動(dòng)則5萬+、6萬+的時(shí)代，保利壹號(hào)公館成交價(jià)只有1.5—1.8萬元/㎡，而且最近兩年貝殼平臺(tái)只成交了4套。妥妥的無價(jià)無市的狀態(tài)。

由于公寓型產(chǎn)品的天然劣勢(shì)，在定價(jià)邏輯上和住宅型產(chǎn)品完全不同。

千燈湖版塊，住宅型大平層受歡迎，不代表公寓型大平層一定會(huì)得到青睞。

保利維塔從城市界面，周邊環(huán)境，視野格局，小區(qū)舒適度、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等方面都不如保利壹號(hào)公館。

保利壹號(hào)公館容積率只有2.6！保利壹號(hào)公館尚且升值乏力，更何況保利維塔！

公寓類項(xiàng)目能咸魚翻身？

10月26日下午，位于大瀝河西穗鹽路保利維塔地塊，由佛山保利以底價(jià)44541萬元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約4500元/㎡。

需要注意的南海之眼商業(yè)首宗地塊是以4500元/㎡的底價(jià)成交。

此宗土地成交價(jià)是符合市場(chǎng)邏輯的，即便桂城周邊市場(chǎng)極為火爆，火爆也僅限于住宅，考慮到公寓的去化周期，考慮到二手公寓的市場(chǎng)表現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)公寓類商業(yè)地塊也普遍不看好，即便是千燈湖版塊的公寓。

如果按照正常的市場(chǎng)邏輯，保利維塔的市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)該在1.2—1.5萬/㎡區(qū)間。誰知道，經(jīng)過了開發(fā)商這么一番操作，保利維塔的大平層便被包裝成了豪宅標(biāo)桿。

既然是豪宅，賣個(gè)2.7萬/㎡不過分吧；既然是豪宅，土豪們托關(guān)系來搶購也合情合理吧？

土豪的世界我們可能不太懂，但土豪被割韭菜也不是沒有的事。

在佛山公寓想要咸魚翻身，路還很長(zhǎng)，即便你是千燈湖版塊的公寓，即便你是千燈湖版塊的豪宅公寓。

無論佛山、東山或者西山，購買公寓式房產(chǎn)必須計(jì)算總價(jià)格與出租收益比。\\

這種房產(chǎn)無論自主或者出租，都要計(jì)算房產(chǎn)的出租價(jià)格及每年的收益，看四十年的收益大出總購房?jī)r(jià)格多少錢。公寓式住房不同于普通房產(chǎn)，只有四十年的居住使用權(quán)，做必須考慮整體收益才行。\\

繁華路段收益高一些，普通的地方就要謹(jǐn)慎入手。

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您好，公寓的話主要是看是40年產(chǎn)權(quán)的 還是說只有使用權(quán)的，千萬就是別買使用權(quán)的那種 關(guān)于買公寓的話 跟住宅不同 畢竟它不能入戶， 那么如果您是自住的 預(yù)算資金 只能買公寓的話也不是不可以 可以先前期過渡 后面再換住宅 ，選公寓一定要選中心地段 成熟的配套 如果公寓地理位置沒有選好 那么后期是容易虧 轉(zhuǎn)手也比較難 。

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您好，公寓的話主要是看是40年產(chǎn)權(quán)的 還是說只有使用權(quán)的，千萬就是別買使用權(quán)的那種 關(guān)于買公寓的話 跟住宅不同 畢竟它不能入戶， 那么如果您是自住的 預(yù)算資金 只能買公寓的話也不是不可以 可以先前期過渡 后面再換住宅 ，選公寓一定要選中心地段 成熟的配套 如果公寓地理位置沒有選好 那么后期是容易虧 轉(zhuǎn)手也比較難 。

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我在九鼎有兩套，地段很好，總價(jià)不貴，出租了十幾年還挺好的，我覺得租售比比住宅強(qiáng)。

住是很舒服的，樓層觀景特別好，我買的是通風(fēng)戶型。我覺得在些單身，情侶買一個(gè)，比租房強(qiáng)。

后面一直留著長(zhǎng)期收租。反正我是到現(xiàn)在也覺得挺好的。如果跟家人吵架了就去住。爸媽老了養(yǎng)老上下有電梯。

到現(xiàn)在還在留意合適的，還想買。

您好，公寓的話主要是看是40年產(chǎn)權(quán)的 還是說只有使用權(quán)的，千萬就是別買使用權(quán)的那種 關(guān)于買公寓的話 跟住宅不同 畢竟它不能入戶， 那么如果您是自住的 預(yù)算資金 只能買公寓的話也不是不可以 可以先前期過渡 后面再換住宅 ，選公寓一定要選中心地段 成熟的配套 如果公寓地理位置沒有選好 那么后期是容易虧 轉(zhuǎn)手也比較難 。