深圳是一個(gè)極具人口吸引力的城市，同時(shí)也是一個(gè)土地稀缺的城市。正是這兩種情況的融合，使得深圳的房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺。

深圳的平均房?jī)r(jià)居于全國(guó)第一，風(fēng)頭蓋過了同為一線城市的北上廣。2020年是疫情之年，但是從整個(gè)上半年看，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格漲幅超過5%的城市就包括深圳，也能超過5%漲幅的，還包括沈陽、成都、唐山和北京這幾個(gè)城市。

從這樣的漲幅看，今年在深圳買到房子的人基本上也是有賺頭的。

不過由于漲幅太快，深圳又出臺(tái)了一系列非常嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政，簡(jiǎn)稱為“深八條”。最厲害的體現(xiàn)在限購(gòu)上，在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房。

深圳收緊調(diào)控政策表明，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的基調(diào)是平穩(wěn)、健康，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性將大幅減小，因?yàn)槿绱?，所以這個(gè)房子的投資屬性將有所減弱，投資者風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步增大。

在房?jī)r(jià)已經(jīng)高位的城市進(jìn)行投資房子，本身所需要的資金成本就更高，如果房?jī)r(jià)漲幅有限，實(shí)際上投資也不一定劃算。

要說的一句話是，投資樓市需謹(jǐn)慎。

一個(gè)多月以前，深圳出臺(tái)了新八條這一號(hào)稱史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，政策出臺(tái)后，深圳二手房市場(chǎng)應(yīng)聲回落，成交價(jià)格大幅度下降，部分區(qū)域的二手房報(bào)價(jià)也明顯下跌，可以說調(diào)控效果非常明顯，但是與二手房相比，新房市場(chǎng)調(diào)控效果表現(xiàn)不明顯，部分新盤還是遭到了搶購(gòu)，而價(jià)格也依然還是很堅(jiān)挺。

為什么新房表現(xiàn)還是如此搶眼呢？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在新房市場(chǎng)實(shí)行限價(jià)政策，部分項(xiàng)目的備案價(jià)和周邊二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛，很多人認(rèn)為，在這樣大的市場(chǎng)下新房是買到即賺到。

真的是這樣嗎？

不一定，在現(xiàn)在的深圳市場(chǎng)，有些新房的確是買到賺到，但是也有些新盤，是買到就虧掉，這一點(diǎn)，需要買房者擦亮眼睛。

在現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，什么樣的房子是買到即虧掉呢？在這里，跟大家簡(jiǎn)單做一下分析。

首先，部分大戶型公寓買到即虧掉。比如福田車公廟的某大戶型公寓，銷售了七年之后現(xiàn)在還在銷售，這個(gè)公寓現(xiàn)在的價(jià)格看起來不高，但卻碰不得，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目七年前開盤就是現(xiàn)在的價(jià)格，賣了七年后還是這個(gè)價(jià)格，由此可見，這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)有多差?，F(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目二手市場(chǎng)上也有人放賣，有的價(jià)格還報(bào)的很高，但是那只是報(bào)價(jià)，成交價(jià)打當(dāng)初購(gòu)買價(jià)格的七折都不到，買這樣的房子，買了就虧了，不知道要多少年才能解套。

深圳市場(chǎng)上大戶型公寓項(xiàng)目很多，還有一些也是不能碰的，比如華僑城還有幾個(gè)公寓項(xiàng)目也不能碰，比如XX一號(hào)，比如僑X坊，比如XX世紀(jì)，其中有些產(chǎn)權(quán)還是有些未解之謎的，這樣的項(xiàng)目，買了，基本上就是持有一輩子，很難在二手市場(chǎng)上賣出去。

上面這些說的是公寓或者假公寓，其實(shí)，除了這些公寓產(chǎn)品，現(xiàn)在深圳新房市場(chǎng)上，有些住宅也是不能碰的，比如這幾天大力宣傳的某大浪地鐵物業(yè)。

其實(shí)大浪很多項(xiàng)目也是值得購(gòu)買的，但是這個(gè)大浪項(xiàng)目，距離地鐵2.1公里，步行時(shí)間需要30分鐘，在大夏天，可以想下，步行30分鐘趕地鐵是種什么樣的體驗(yàn)。我們不排除，這個(gè)項(xiàng)目開盤賣的很好，但是，進(jìn)入二手市場(chǎng)之后，買家可能會(huì)覺得，買光明，石巖的地鐵物業(yè)，都比這個(gè)項(xiàng)目要好，所以，這個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買之后，虧錢的可能性也比較大。

當(dāng)然了，還有其他一些項(xiàng)目，比如保利勤誠(chéng)達(dá)的譽(yù)都，這些二手市場(chǎng)價(jià)格不高，不活躍的區(qū)域，買入新盤虧錢的可能性也比較大。

總之，現(xiàn)在買房，需要睜大眼睛，千萬不要覺得，所有的新房，都是可以買到賺到的。

大家好，我是勇談。從6月份開始深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入大家的視野，原因也很簡(jiǎn)單就是“深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大漲”。不僅僅是新建商品房維持5%以上的增速，二手房同比增長(zhǎng)竟然連續(xù)超過10%以上！！這樣的背景下出現(xiàn)了深圳某樓盤開盤要先驗(yàn)資的情況，用不少深圳當(dāng)?shù)厝说脑拋碚f“深圳新房是買到即賺到”，這里需要提醒大家警惕“資本陷阱”。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

深圳“人多地少”，住房不足的問題已經(jīng)是歷史問題，為何2020年的深圳房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了不正常上漲？大家需要思考這個(gè)問題

• 2020年近期的幾個(gè)月無論是深圳的新房還是二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了較大上漲，搞清楚這個(gè)問題才是關(guān)鍵

如上圖所示是2019年1月-2020年6月的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖，我們可以看到一個(gè)十分典型的區(qū)別“2020年后的深圳二手房跟吃了興奮劑一樣，開始飛速上漲近幾個(gè)月的同比增速超過兩位數(shù)”。不僅僅是二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)明顯不同，甚至是新建商品房的價(jià)格走勢(shì)也讓人感覺到很無語。

如上圖所示是2019年1月-2020年6月份深圳新建商品房?jī)r(jià)格同比走勢(shì)圖，我們同樣看到從2020年開始新建商品房的價(jià)格也保持了4%以上的增速，相比于2019年來說，2020年深圳的樓市明顯感覺不正常，尤其是在疫情影響下經(jīng)濟(jì)增速受到?jīng)_擊的情況下。

• 疫情影響下從央行到地方開始實(shí)行積極的貨幣寬松政策，尤其是M2增速開始逐步上漲后大量新增貨幣流入市場(chǎng)，必然導(dǎo)致投資風(fēng)盛行

我們不得不承認(rèn)一個(gè)基本事實(shí)“國(guó)內(nèi)可投資渠道太少”，類似于深圳等這樣的城市從來不缺乏有錢人，作為內(nèi)陸擁有股票交易所的城市，擁有全國(guó)半數(shù)的上市公司資本在這里堆積，自然是不缺資本的。股市資本與樓市資本本身就是互相流動(dòng)的，這點(diǎn)在世界上任何主要經(jīng)濟(jì)體都是一樣的。當(dāng)股市表現(xiàn)不佳，資本流向樓市也是必然。今年股市雖然有亮點(diǎn)，但是持續(xù)性尚未被認(rèn)證，不過確實(shí)有不少資本借機(jī)逃出是事實(shí)。這些資本走向哪里？人多地少，住房矛盾比較突出的深圳地產(chǎn)無疑是一種選擇。

• 深圳房產(chǎn)整體還是處于供不應(yīng)求的局面，這點(diǎn)很難短時(shí)間改變，除非對(duì)現(xiàn)有轄區(qū)面積近擴(kuò)容

圖上所示是近10年來深圳銷售住宅面積走勢(shì)圖，經(jīng)過簡(jiǎn)單計(jì)算后得知2010-2018年深圳共計(jì)銷售住宅商品房銷售面積累計(jì)4875萬平方米，按照2019年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)人均住房面積40平米來計(jì)算僅僅足夠122萬人口居??；而2010-2018年深圳常住人口增長(zhǎng)為266萬，2018和2019年深圳常住人口增長(zhǎng)還是保持了40萬+的速度，在房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)始終沒有大的增長(zhǎng)，土地供應(yīng)始終不足的情況下，深圳房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺和上漲基本是板上釘釘。

深圳的房子屬于明顯的供不應(yīng)求，這樣的情況下基本就意味著“買到就是賺到”

• 房?jī)r(jià)上漲的因素根本點(diǎn)還是需求導(dǎo)向，更何況深圳這樣的城市并不缺少投資基因

上圖所示是近10年深圳住宅商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖，我們可以看到自從2014年開始深圳的房?jī)r(jià)大漲的局面根本就沒有停止過。按照目前公布的增速來看深圳房?jī)r(jià)均價(jià)破6萬元大關(guān)也只是時(shí)間問題，畢竟深圳這座城市還是存在了大量的潛在住房需求而且還不缺乏大量的投資資金。

• 深圳“7.15”新政對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)有作用，但是很難讓房?jī)r(jià)滯漲下跌，從二手房走勢(shì)就可以看出來

深圳“7.15”新政的公布實(shí)施只能讓市場(chǎng)短暫恢復(fù)冷靜，但是對(duì)于持有房產(chǎn)的投資者來說很快就會(huì)明白過來，無非就是在手里多放幾年而已。這也是為何深圳“7.15”新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)價(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯波動(dòng)的主要原因，雖然說深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥著大量的投資者身影，不過深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資者跟其他城市有著很大區(qū)別（其他城市不少投資者都是使用杠桿資金投資房產(chǎn)），自有資金持有房產(chǎn)者還是占有比較大的份額。

深圳這樣城市的房產(chǎn)跟國(guó)內(nèi)其他城市有著很大區(qū)別，傳統(tǒng)的調(diào)控手段很難達(dá)到預(yù)期效果

• 傳統(tǒng)的限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控已經(jīng)不能滿足深圳調(diào)控的需求，融資端調(diào)控背景下取消預(yù)或改革預(yù)售制度應(yīng)該提上日程

買房驗(yàn)資等行為從某種意義上來說是深圳目前的房產(chǎn)氛圍造成的，供不應(yīng)求必然造成房企店大欺客等行為產(chǎn)生。那么在不能有效增加供應(yīng)的情況下如何抑制這種行為？改革或取消現(xiàn)有的預(yù)售制度或能收到奇效。試問沒有了預(yù)售制度的保護(hù)，房企進(jìn)行現(xiàn)房銷售就必須導(dǎo)致本身的資金鏈變得緊張，那么就需要通過加快銷售來保證項(xiàng)目能夠正常施工，那么降價(jià)或者維持房?jī)r(jià)低增長(zhǎng)就是必然選擇。畢竟如今國(guó)家對(duì)于違規(guī)資金流入樓市打擊力度還是比較大的，房企能夠快速增長(zhǎng)收入的關(guān)鍵就是擴(kuò)大銷售。

• 如果不能采取根本性的措施調(diào)整來解決深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，深圳“買到即賺到”的情況還會(huì)持續(xù)下去

目前我們知道的是深圳房地產(chǎn)整體供不應(yīng)求的情況是普遍存在的，在這幾年深圳還在繼續(xù)加大對(duì)于人才引進(jìn)的情況下，住房矛盾還會(huì)更加突出。這也是為何今年開始深圳二手房?jī)r(jià)格也開始變得堅(jiān)挺和大漲的主動(dòng)因（當(dāng)然不排除中介等機(jī)構(gòu)利用了這樣的機(jī)會(huì)），畢竟從數(shù)字來看還是有著大量的潛在住房需求在這里的。作為房產(chǎn)小白都能明白的道理，對(duì)于資本和房產(chǎn)從業(yè)人員來說更不會(huì)輕易放棄這樣炒作跟風(fēng)的機(jī)會(huì)，資本如流水，完全堵住是不現(xiàn)實(shí)的。

綜上，我們不得不承認(rèn)深圳目前的房產(chǎn)確實(shí)是買到即賺到，這是由深圳本身住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面造成的。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注、訂購(gòu)勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。

不一定。

所謂買到賺到，指的是新房?jī)r(jià)格與二手房周邊價(jià)格有價(jià)差。

例如上半年8000多人搖號(hào)的金融街，均價(jià)5萬出頭。而旁邊的龍光玖龍臺(tái)當(dāng)時(shí)二手房成交價(jià)已經(jīng)快7萬。對(duì)比下來，新房和二手房足有近2萬差價(jià)，所以會(huì)吸引全城關(guān)注。

但是這種價(jià)差不是每個(gè)新房都存在。即便安全如深圳，即便上半年深圳也算是樓市大年，依然有部分偏僻冷清的區(qū)域樓盤愁銷路。比如龍崗、鹽田、大鵬、坪山部分片區(qū)的新房，賣得并不是很好。實(shí)際上，與股市差不多，大盤漲，但總有個(gè)別股拖后腿。盲目入市不可取，切記。

不過話說回來，剛需買房還是首選新盤。因?yàn)槎愘M(fèi)低，加上下半年新房供應(yīng)量也將增大，可選的較多。@深圳買房計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，南山就不下6個(gè)新房住宅等待入市。

其次才是考慮二手房。

新政后，二手房房源減少，主要原因是部分業(yè)主換房成本增加，放盤意愿減弱。當(dāng)然也有個(gè)別急售的業(yè)主會(huì)下調(diào)心理底價(jià)，筍盤出現(xiàn)的幾率較大。

任何城市買房都沒有絕對(duì)的買到就是賺到，具體要看地段，房子屬性等等多方面的因素，北上廣深等一線城市房子可能更保值增值一些罷了，而且目前國(guó)家堅(jiān)持房住不炒的方針，房子更不會(huì)大漲大跌了！再一點(diǎn)也看你買房子的目的了，如果是自住的，那么任何時(shí)候，都是需要的，覺得合適就買，這是剛性需求，如果是投資的，那就要慎重點(diǎn)了，以上就是我的回答。歡迎關(guān)注我，了解更多買房賣房裝修知識(shí)！

深圳新房一直都說開盤就被搶光了，新房不能高于備案價(jià)。我同事買的寶安沙井萬科星城，去年6月份買的4.3萬一平米，今年周邊的二手房成家價(jià)格都在6萬多，最高的二手價(jià)格去到了7.8萬(博林君瑞)。

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