深圳是一個極具人口吸引力的城市，同時也是一個土地稀缺的城市。正是這兩種情況的融合，使得深圳的房價比較堅挺。

深圳的平均房價居于全國第一，風(fēng)頭蓋過了同為一線城市的北上廣。2020年是疫情之年，但是從整個上半年看，全國二手房價格漲幅超過5%的城市就包括深圳，也能超過5%漲幅的，還包括沈陽、成都、唐山和北京這幾個城市。

從這樣的漲幅看，今年在深圳買到房子的人基本上也是有賺頭的。

不過由于漲幅太快，深圳又出臺了一系列非常嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政，簡稱為“深八條”。最厲害的體現(xiàn)在限購上，在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。

深圳收緊調(diào)控政策表明，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)發(fā)展的基調(diào)是平穩(wěn)、健康，房價的波動性將大幅減小，因為如此，所以這個房子的投資屬性將有所減弱，投資者風(fēng)險將進(jìn)一步增大。

在房價已經(jīng)高位的城市進(jìn)行投資房子，本身所需要的資金成本就更高，如果房價漲幅有限，實際上投資也不一定劃算。

要說的一句話是，投資樓市需謹(jǐn)慎。

一個多月以前，深圳出臺了新八條這一號稱史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，政策出臺后，深圳二手房市場應(yīng)聲回落，成交價格大幅度下降，部分區(qū)域的二手房報價也明顯下跌，可以說調(diào)控效果非常明顯，但是與二手房相比，新房市場調(diào)控效果表現(xiàn)不明顯，部分新盤還是遭到了搶購，而價格也依然還是很堅挺。

為什么新房表現(xiàn)還是如此搶眼呢？原因很簡單，因為現(xiàn)在新房市場實行限價政策，部分項目的備案價和周邊二手房市場價格倒掛，很多人認(rèn)為，在這樣大的市場下新房是買到即賺到。

真的是這樣嗎？

不一定，在現(xiàn)在的深圳市場，有些新房的確是買到賺到，但是也有些新盤，是買到就虧掉，這一點，需要買房者擦亮眼睛。

在現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場上，什么樣的房子是買到即虧掉呢？在這里，跟大家簡單做一下分析。

首先，部分大戶型公寓買到即虧掉。比如福田車公廟的某大戶型公寓，銷售了七年之后現(xiàn)在還在銷售，這個公寓現(xiàn)在的價格看起來不高，但卻碰不得，因為這個項目七年前開盤就是現(xiàn)在的價格，賣了七年后還是這個價格，由此可見，這個項目的市場表現(xiàn)有多差?，F(xiàn)在這個項目二手市場上也有人放賣，有的價格還報的很高，但是那只是報價，成交價打當(dāng)初購買價格的七折都不到，買這樣的房子，買了就虧了，不知道要多少年才能解套。

深圳市場上大戶型公寓項目很多，還有一些也是不能碰的，比如華僑城還有幾個公寓項目也不能碰，比如XX一號，比如僑X坊，比如XX世紀(jì)，其中有些產(chǎn)權(quán)還是有些未解之謎的，這樣的項目，買了，基本上就是持有一輩子，很難在二手市場上賣出去。

上面這些說的是公寓或者假公寓，其實，除了這些公寓產(chǎn)品，現(xiàn)在深圳新房市場上，有些住宅也是不能碰的，比如這幾天大力宣傳的某大浪地鐵物業(yè)。

其實大浪很多項目也是值得購買的，但是這個大浪項目，距離地鐵2.1公里，步行時間需要30分鐘，在大夏天，可以想下，步行30分鐘趕地鐵是種什么樣的體驗。我們不排除，這個項目開盤賣的很好，但是，進(jìn)入二手市場之后，買家可能會覺得，買光明，石巖的地鐵物業(yè)，都比這個項目要好，所以，這個項目購買之后，虧錢的可能性也比較大。

當(dāng)然了，還有其他一些項目，比如保利勤誠達(dá)的譽都，這些二手市場價格不高，不活躍的區(qū)域，買入新盤虧錢的可能性也比較大。

總之，現(xiàn)在買房，需要睜大眼睛，千萬不要覺得，所有的新房，都是可以買到賺到的。

大家好，我是勇談。從6月份開始深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進(jìn)入大家的視野，原因也很簡單就是“深圳房價出現(xiàn)了大漲”。不僅僅是新建商品房維持5%以上的增速，二手房同比增長竟然連續(xù)超過10%以上！！這樣的背景下出現(xiàn)了深圳某樓盤開盤要先驗資的情況，用不少深圳當(dāng)?shù)厝说脑拋碚f“深圳新房是買到即賺到”，這里需要提醒大家警惕“資本陷阱”。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

深圳“人多地少”，住房不足的問題已經(jīng)是歷史問題，為何2020年的深圳房價卻出現(xiàn)了不正常上漲？大家需要思考這個問題

• 2020年近期的幾個月無論是深圳的新房還是二手房價格都出現(xiàn)了較大上漲，搞清楚這個問題才是關(guān)鍵

如上圖所示是2019年1月-2020年6月的二手房價格走勢圖，我們可以看到一個十分典型的區(qū)別“2020年后的深圳二手房跟吃了興奮劑一樣，開始飛速上漲近幾個月的同比增速超過兩位數(shù)”。不僅僅是二手房價格走勢明顯不同，甚至是新建商品房的價格走勢也讓人感覺到很無語。

如上圖所示是2019年1月-2020年6月份深圳新建商品房價格同比走勢圖，我們同樣看到從2020年開始新建商品房的價格也保持了4%以上的增速，相比于2019年來說，2020年深圳的樓市明顯感覺不正常，尤其是在疫情影響下經(jīng)濟增速受到?jīng)_擊的情況下。

• 疫情影響下從央行到地方開始實行積極的貨幣寬松政策，尤其是M2增速開始逐步上漲后大量新增貨幣流入市場，必然導(dǎo)致投資風(fēng)盛行

我們不得不承認(rèn)一個基本事實“國內(nèi)可投資渠道太少”，類似于深圳等這樣的城市從來不缺乏有錢人，作為內(nèi)陸擁有股票交易所的城市，擁有全國半數(shù)的上市公司資本在這里堆積，自然是不缺資本的。股市資本與樓市資本本身就是互相流動的，這點在世界上任何主要經(jīng)濟體都是一樣的。當(dāng)股市表現(xiàn)不佳，資本流向樓市也是必然。今年股市雖然有亮點，但是持續(xù)性尚未被認(rèn)證，不過確實有不少資本借機逃出是事實。這些資本走向哪里？人多地少，住房矛盾比較突出的深圳地產(chǎn)無疑是一種選擇。

• 深圳房產(chǎn)整體還是處于供不應(yīng)求的局面，這點很難短時間改變，除非對現(xiàn)有轄區(qū)面積近擴容

圖上所示是近10年來深圳銷售住宅面積走勢圖，經(jīng)過簡單計算后得知2010-2018年深圳共計銷售住宅商品房銷售面積累計4875萬平方米，按照2019年國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住房面積40平米來計算僅僅足夠122萬人口居住；而2010-2018年深圳常住人口增長為266萬，2018和2019年深圳常住人口增長還是保持了40萬+的速度，在房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)始終沒有大的增長，土地供應(yīng)始終不足的情況下，深圳房價保持堅挺和上漲基本是板上釘釘。

深圳的房子屬于明顯的供不應(yīng)求，這樣的情況下基本就意味著“買到就是賺到”

• 房價上漲的因素根本點還是需求導(dǎo)向，更何況深圳這樣的城市并不缺少投資基因

上圖所示是近10年深圳住宅商品房價格走勢圖，我們可以看到自從2014年開始深圳的房價大漲的局面根本就沒有停止過。按照目前公布的增速來看深圳房價均價破6萬元大關(guān)也只是時間問題，畢竟深圳這座城市還是存在了大量的潛在住房需求而且還不缺乏大量的投資資金。

• 深圳“7.15”新政對于穩(wěn)定市場有作用，但是很難讓房價滯漲下跌，從二手房走勢就可以看出來

深圳“7.15”新政的公布實施只能讓市場短暫恢復(fù)冷靜，但是對于持有房產(chǎn)的投資者來說很快就會明白過來，無非就是在手里多放幾年而已。這也是為何深圳“7.15”新政出臺后二手房市場價格并沒有出現(xiàn)明顯波動的主要原因，雖然說深圳房地產(chǎn)市場上充斥著大量的投資者身影，不過深圳房地產(chǎn)市場上的投資者跟其他城市有著很大區(qū)別（其他城市不少投資者都是使用杠桿資金投資房產(chǎn)），自有資金持有房產(chǎn)者還是占有比較大的份額。

深圳這樣城市的房產(chǎn)跟國內(nèi)其他城市有著很大區(qū)別，傳統(tǒng)的調(diào)控手段很難達(dá)到預(yù)期效果

• 傳統(tǒng)的限購、限貸、限售等調(diào)控已經(jīng)不能滿足深圳調(diào)控的需求，融資端調(diào)控背景下取消預(yù)或改革預(yù)售制度應(yīng)該提上日程

買房驗資等行為從某種意義上來說是深圳目前的房產(chǎn)氛圍造成的，供不應(yīng)求必然造成房企店大欺客等行為產(chǎn)生。那么在不能有效增加供應(yīng)的情況下如何抑制這種行為？改革或取消現(xiàn)有的預(yù)售制度或能收到奇效。試問沒有了預(yù)售制度的保護(hù)，房企進(jìn)行現(xiàn)房銷售就必須導(dǎo)致本身的資金鏈變得緊張，那么就需要通過加快銷售來保證項目能夠正常施工，那么降價或者維持房價低增長就是必然選擇。畢竟如今國家對于違規(guī)資金流入樓市打擊力度還是比較大的，房企能夠快速增長收入的關(guān)鍵就是擴大銷售。

• 如果不能采取根本性的措施調(diào)整來解決深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，深圳“買到即賺到”的情況還會持續(xù)下去

目前我們知道的是深圳房地產(chǎn)整體供不應(yīng)求的情況是普遍存在的，在這幾年深圳還在繼續(xù)加大對于人才引進(jìn)的情況下，住房矛盾還會更加突出。這也是為何今年開始深圳二手房價格也開始變得堅挺和大漲的主動因（當(dāng)然不排除中介等機構(gòu)利用了這樣的機會），畢竟從數(shù)字來看還是有著大量的潛在住房需求在這里的。作為房產(chǎn)小白都能明白的道理，對于資本和房產(chǎn)從業(yè)人員來說更不會輕易放棄這樣炒作跟風(fēng)的機會，資本如流水，完全堵住是不現(xiàn)實的。

綜上，我們不得不承認(rèn)深圳目前的房產(chǎn)確實是買到即賺到，這是由深圳本身住房市場供不應(yīng)求的局面造成的。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以點贊、關(guān)注、訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。

不一定。

所謂買到賺到，指的是新房價格與二手房周邊價格有價差。

例如上半年8000多人搖號的金融街，均價5萬出頭。而旁邊的龍光玖龍臺當(dāng)時二手房成交價已經(jīng)快7萬。對比下來，新房和二手房足有近2萬差價，所以會吸引全城關(guān)注。

但是這種價差不是每個新房都存在。即便安全如深圳，即便上半年深圳也算是樓市大年，依然有部分偏僻冷清的區(qū)域樓盤愁銷路。比如龍崗、鹽田、大鵬、坪山部分片區(qū)的新房，賣得并不是很好。實際上，與股市差不多，大盤漲，但總有個別股拖后腿。盲目入市不可取，切記。

不過話說回來，剛需買房還是首選新盤。因為稅費低，加上下半年新房供應(yīng)量也將增大，可選的較多。@深圳買房計劃統(tǒng)計，南山就不下6個新房住宅等待入市。

其次才是考慮二手房。

新政后，二手房房源減少，主要原因是部分業(yè)主換房成本增加，放盤意愿減弱。當(dāng)然也有個別急售的業(yè)主會下調(diào)心理底價，筍盤出現(xiàn)的幾率較大。

任何城市買房都沒有絕對的買到就是賺到，具體要看地段，房子屬性等等多方面的因素，北上廣深等一線城市房子可能更保值增值一些罷了，而且目前國家堅持房住不炒的方針，房子更不會大漲大跌了！再一點也看你買房子的目的了，如果是自住的，那么任何時候，都是需要的，覺得合適就買，這是剛性需求，如果是投資的，那就要慎重點了，以上就是我的回答。歡迎關(guān)注我，了解更多買房賣房裝修知識！

深圳新房一直都說開盤就被搶光了，新房不能高于備案價。我同事買的寶安沙井萬科星城，去年6月份買的4.3萬一平米，今年周邊的二手房成家價格都在6萬多，最高的二手價格去到了7.8萬(博林君瑞)。

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