1）什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)？?jī)r(jià)格是多少？

目前傳言最盛的是6月開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)范圍11-14萬(wàn)/㎡，認(rèn)籌金500萬(wàn)。但@深圳買(mǎi)房計(jì)劃致電了華潤(rùn)的銷(xiāo)售人員表示，具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、備案價(jià)和認(rèn)籌金還沒(méi)有確定下來(lái)。

假設(shè)以最低11萬(wàn)/㎡計(jì)算，99㎡的產(chǎn)品總價(jià)接近1100萬(wàn)，首付約330萬(wàn)左右。

2）打新的成本是多少？

在打新之前，還是需要算算投入的成本。

不少人認(rèn)為成本只是付出去的330萬(wàn)首付，那就錯(cuò)了。

假設(shè)交樓時(shí)間為2年，加上住宅3年限售，所以至少持有5年才能再次交易。以99㎡買(mǎi)入價(jià)11萬(wàn)/㎡，首付3成327萬(wàn)來(lái)舉例，這5年內(nèi)的成本還有：

房貸利息：
據(jù)貝殼APP房貸計(jì)算器，商業(yè)貸款762萬(wàn)，利息總額702.24萬(wàn)。
前5年累計(jì)支付利息約181.2萬(wàn)。

首付款的機(jī)會(huì)成本：

以年利率2.75%的銀行存款作參考，投入的327萬(wàn)首付款，5年下來(lái)有47.5萬(wàn)的收益。
這只是個(gè)粗略算法，還沒(méi)有把月供本金可能產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本考慮在內(nèi)。

那么首付3成的情況下，一套1100萬(wàn)房產(chǎn)5年的成本：
月供利息+首付款機(jī)會(huì)成本=181.2萬(wàn)+47.5萬(wàn)=228.7萬(wàn)

也就是入手價(jià)1100萬(wàn)的房子，5年后至少要漲到1317.7萬(wàn)，單價(jià)13.42萬(wàn)/㎡，才能覆蓋掉。

也就是說(shuō)，漲幅超過(guò)22%才能算保本。

而目前華潤(rùn)城潤(rùn)府一期的參考均價(jià)在162632元/㎡，最新的成交還是在去年底，單價(jià)146961元/㎡。華潤(rùn)城潤(rùn)府三期在貝殼平臺(tái)上有顯示成交套數(shù)，但并未顯示具體成交數(shù)據(jù)。

當(dāng)然，以上的僅僅是在以單價(jià)11萬(wàn)/㎡入手的情況下推算，如果備案價(jià)是12萬(wàn)/㎡或者14萬(wàn)/㎡，相對(duì)的收益空間也會(huì)變小。華潤(rùn)城4期，依然是目前較好的投資標(biāo)的之一。不過(guò)，5年時(shí)間里，市場(chǎng)行情、政策如何走向亦不確定。購(gòu)買(mǎi)前，衡量自己5年時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金流，以及能承受的風(fēng)險(xiǎn)非常必要。