深圳樓市“7.15新政”下，房價走向?qū)鯓樱?/p>

深圳715樓市新政已經(jīng)推行了差不多一個月的時間，經(jīng)歷了一個月的調(diào)整，深圳樓市出現(xiàn)了一些變化，在這些變化之下，深圳房價接下來怎么走，成了最近網(wǎng)友和粉絲們詢問最多的問題，在這里，和大家聊聊，我對房價走向的研判。

現(xiàn)在調(diào)控，推行的是因城施政，其實在深圳，還因市施政，二手房的政策和新房的政策是不一樣的，所以，要談接下來的房價走向，我們也要二手房和新房，分開來談。

二手房的房價，大概率是要跌的，不僅報價會跌，成交價也會跌。在新政出臺一個月后，報價下跌的跡象已經(jīng)很明顯，真正有誠意要賣房子的，成交價都已經(jīng)下調(diào)，有些下調(diào)的幅度還有點大，但即便如此，因為限購和稅費調(diào)整的原因，現(xiàn)在市場上的誠意買家都已經(jīng)是大大減少，并且因為調(diào)控，大家對后市也不樂觀，出手不積極，所以，現(xiàn)在二手市場的活躍度是很低的，成交量也低，在經(jīng)歷一段時間的觀望后，隨著越來越多的人因為疫情帶來的經(jīng)濟壓力，急于賣房，可能會出來價格遠低于現(xiàn)在市場價的筍盤，這，會帶動二手房的下跌。

但要說二手房會全面下跌，大幅度下跌，其實也很難，因為畢竟現(xiàn)在的買房者相比2008年的買房者，實力要強很多，持有房產(chǎn)的能力和抗風(fēng)險能力也要強，很難出現(xiàn)爭相降價拋房的情況，再加上大家期待的40周年大禮包的利好帶來的對沖，所以，大幅度降價，全面降價是不太可能的，最可能的是，一些非熱門片區(qū)和幾個前段時間價格虛漲太厲害的片區(qū)，價格出現(xiàn)一些回調(diào)。

新房的房價，橫盤的可能性比較大。現(xiàn)在的調(diào)控政策，不可謂力度不大，但是力度再大，對新房市場的沖擊也會很有限。這樣判斷，一方面是因為，現(xiàn)在的房價本來就限價了，相比二手市場，很有競爭力，即便市場觀望氛圍再冷，新盤的銷售都不會受到太大影響，這一點，我們從勤誠達正大城新政后開盤賣的不錯就可以看得出來。另外，現(xiàn)在深圳的新房供應(yīng)太少，目前可售套數(shù)不到2萬套，消化周期只需要七個月，在這樣的市場環(huán)境下，新房降價的難度實在是太大。

總的來說，接下來深圳的房價，將會呈現(xiàn)二手房局部下降，新房橫盤的情況，并且這樣的局勢持續(xù)的時間可能會比較長。想要買房的朋友，碰到合適的房子，還是可以考慮入手。

大家好，我是勇談。深圳“7.15新政”，可以說為深圳火熱的樓市進行了降溫。受到新政影響，深圳樓市也從過去的新房價格維持5%以上的增速，二手房價格10%以上的同比增長開始逐步恢復(fù)到正常。那么深圳新政影響下，房價走勢保持穩(wěn)定還是大概率，畢竟深圳本身人多地少的情況決定了深圳房價不可能低多少。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

深圳樓市經(jīng)常傳出這樣一句話“買到就是賺到”，這是由深圳本身的人多地少所決定的

• 一線城市中深圳的落戶政策和人口流入情況表現(xiàn)是最佳的，這也為深圳樓市的堅挺奠定了基礎(chǔ)

如上圖所示2019年深圳常住人口增長達到41.22萬，位列全國第二位；隨著各大城市對于人才爭奪的愈發(fā)激烈，深圳的人口流入情況也連續(xù)多年維持了一個不錯的水準（2018年常住人口流入也在40萬以上）。相比于這么大體量的人口流入，深圳的住宅商品房銷售和供應(yīng)情況卻并沒有實質(zhì)性的增長，那么住房矛盾也就會更加突出。

如上圖所示是近10年來深圳住宅商品房銷售面積走勢圖，我們可以看到相比于常住人口這幾年大量增長不同，深圳實際上住宅商品房的銷售面積卻沒有增長多少，甚至從2015年后深圳住宅銷售面積處于明顯的減少情況。為何會這樣？這跟深圳本身的土地資源稀缺有很大關(guān)系。

如上圖所示是近10年來深圳房企購置土地面積走勢圖，我們可以看到一個十分明顯的趨勢，從2016年開始深圳房企能夠夠得的土地面積也在持續(xù)減少。土地供應(yīng)面積的減少自然會影響商品房銷售，在人口持續(xù)增長的情況下，深圳房價持續(xù)堅挺也就是必然了。

深圳之所以推出“7.15新政”其實就是因為6-7月份深圳房價出現(xiàn)了投資性上漲，抑制房產(chǎn)投資還是主要目的

• 已經(jīng)有不少證據(jù)指向深圳過去幾個月的房價上漲跟投資風(fēng)有很大關(guān)系，在疫情期間深圳房價出現(xiàn)不正常上漲確實引起了眾人的注意

相信有一部分朋友都在感到疑惑，為何深圳會在這個時候推出“7.15新政”？如上圖所示，近1年來深圳二手房同比價格走勢圖就可以說明一切。大家可以清楚的看到一個基本事實“進入2020年后深圳的二手房價格始終處于高速增長中，尤其是3月份后同比增長超過10%”，大家需要知道的是這個可是在疫情期間，國民經(jīng)濟受到?jīng)_擊的背景下，10%左右的房價上漲數(shù)據(jù)是不是讓人感覺到很“刺眼”呢？2019年同期的數(shù)據(jù)二手房增長不過3%左右，什么樣的原因?qū)е律钲诙址績r格增速這么快？只有一個“資本大量進入”。

• 有不少專家學(xué)者認為“7.15新政”要想真正出現(xiàn)效果得到2-3個月之后，說句實話，深圳今天的高房價除去市場原因外，也跟地方下定不了決心有很大關(guān)系

關(guān)注深圳房產(chǎn)的朋友應(yīng)該知道這樣一個事實“7.15新政后，深圳又出臺了解釋辦法”，基本上就是以7月15日為界限開始進行調(diào)控，短時間內(nèi)造成了大量的房產(chǎn)交易產(chǎn)生。不過隨著新政的持續(xù)實施，深圳的房價維持穩(wěn)定上漲的局面基本已經(jīng)是定局。幾點觀察：

1. 新政首先提高了購房門檻（也就是限購升級），36個月以上的社?；騻€稅記錄、對于離婚購房有了更高的要求，就有效的減少了深圳本地人炒房的基數(shù)。對于深圳房地產(chǎn)市場有所了解的朋友應(yīng)該知道，深圳本地居民借助于自身能夠購買兩套住房，且“假離婚”購房的人數(shù)不在少數(shù)。在過去幾年全國對于假離婚購房已經(jīng)嚴打的情況下，深圳如今才出細則進行規(guī)定不得不說有點滯后了。
2. 限售也進行了升級，從過去的增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，增加了持有房產(chǎn)的成本。對于房產(chǎn)投資者來說其實很大一部分收益都跟增值稅免征有關(guān)系，畢竟增值稅算是房產(chǎn)交易過程中最大的一筆支出了。增值稅免征后不僅僅對于購房者來說還是出售房產(chǎn)者來說都更容易接受（畢竟價格會低點）。
3. 限貸也做出了新的說明，提高了首付比例無疑對于投資炒房客來說是另一種壓力。除去無房者還是首付比例30%外，對于其他購房者來說起步就是50%以上的首付比例。深圳如今的房價均價起步就是5萬+，這么高的首付比例足以讓很多試圖炒房投資者望而卻步。

深圳樓市“7.15新政”下，肯定有利于房價走向穩(wěn)定，深圳這樣的城市理應(yīng)做好房地產(chǎn)調(diào)控

• 7月24日國務(wù)院副總理主持的座談會中，專門召集了包括深圳等城市在內(nèi)的10個城市，其中也包括房產(chǎn)調(diào)控比較好的長沙，其實就是有“敲打”的意味

長沙作為一個新一線城市，無論是從產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟等各個方面與深圳有巨大差別，按照道理來說長沙這樣的城市理應(yīng)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地財政的依賴更重。連長沙這樣的城市都能做好房地產(chǎn)調(diào)控，為何深圳不能？要知道深圳本身對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的依賴度很低，按照道理來說最應(yīng)該在杜絕房產(chǎn)投資上有更多建樹。為何效果卻并不好？關(guān)鍵在于地方愿不愿意去做，幾點觀察：

1. 無論是限購、限售還是限貸等調(diào)控都還是屬于傳統(tǒng)調(diào)控的范疇，深圳這樣的創(chuàng)新城市理應(yīng)做出更多的嘗試，比如：取消預(yù)售進行現(xiàn)房限售。預(yù)售制度存在到今天為止已經(jīng)明顯不合理，讓購房者承擔(dān)幾乎所有的購房風(fēng)險有點說不過去。大家需要知道的是房地產(chǎn)市場炒作投資風(fēng)最先開始的地方其實還是房企，房地產(chǎn)企業(yè)才是房產(chǎn)投資、炒作風(fēng)的始作俑者；如果能夠解決掉房企炒作、投資風(fēng)，那么房地產(chǎn)市場風(fēng)氣會好很多。
2. 房地產(chǎn)市場改革不應(yīng)該把壓力放在經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較薄弱的城市和地區(qū)，深圳等產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展比較好的城市理應(yīng)成為領(lǐng)頭羊。房地產(chǎn)改革的關(guān)鍵難點在于“地方的土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟依賴度過高”，那么對于土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟依賴度比較少的深圳等城市理應(yīng)做出表率。

• 不可否認深圳這樣的城市還是存在人多地少的情況，房產(chǎn)供不應(yīng)求的情況還會持續(xù)存在（除非進行區(qū)劃調(diào)整），保持房價合理、穩(wěn)定應(yīng)該是一種使命

深圳作為原來的電子信息產(chǎn)業(yè)中心，因為房價的不斷上漲已經(jīng)迫使包括富士康、華為等不少電子信息產(chǎn)業(yè)遷移，雖然說這是產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的必然過程，不過這個過程確實有點快。原本以制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)立足的深圳，這些年開始有向金融和服務(wù)業(yè)發(fā)展的勢頭。雖然說擁有深交所的的深圳有這樣的機會，不過僅僅依靠金融和服務(wù)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟肯定是有點“基礎(chǔ)不穩(wěn)”的。維持房價合理、正常上漲應(yīng)該是當(dāng)?shù)毓芾碚叩闹饕?zé)任，否則常住人口增長不少，但是戶籍人口增長卻不多的情況還會持續(xù)下去（常住人口達到1400多萬的深圳，真正的深圳戶籍人口只有400多萬）。

綜上，深圳樓市“7.15新政”下，房價走勢會更加穩(wěn)定，更加合理。說句實話從2020年開始深圳樓市就出現(xiàn)了大量投資者的身影，二手房價格同比增長超過10%，這個數(shù)據(jù)真的有點嚇人。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以點贊、關(guān)注、訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。

預(yù)計市場走勢大致如下：

成交：預(yù)計深圳二手房交易量短期內(nèi)下降50%，回落至6000-7000套/月左右。這個數(shù)據(jù)會在9-10月份體現(xiàn)（主要原因是二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性）。

房價：目前政策剛出來，市場處在消化期，一部分購房者預(yù)期房價下跌，則選擇觀望，價格會有小幅回落，但部分學(xué)區(qū)房會繼續(xù)堅挺。其次是政策原因?qū)е聯(lián)Q房客換房成本比較高，換房計劃推遲，市場上放盤量也隨之減少。

長遠來看，深圳房價一定還是“穩(wěn)”。

大漲大跌的時代已經(jīng)過去了，尤其是深圳作為先行示范區(qū)，樓市不能不穩(wěn)。

先說大方向。

首先，房住不炒的口號下，再加上深圳越來越嚴格的調(diào)控政策，大量擠壓了投資泡沫，已經(jīng)沒有大漲的條件了。

其次，跌同樣沒有空間。要知道，相比房價上漲，官方更害怕房價下跌。

調(diào)控只是在行情不好時進行刺激，在行情好時進行限制，過程是雙向的，本質(zhì)并不是打壓。

對于官方來說，調(diào)控是一個城市管理的概念。

讓房子慢慢漲，比下調(diào)房價的風(fēng)險容易控制很多。房價下調(diào)時，銀行將承受很大的金融壓力，而且市場的連鎖反應(yīng)難以預(yù)料。

調(diào)控只是房價穩(wěn)定的背書。作為粵港澳大灣區(qū)核心引擎，以及全國唯一的社會主義先行示范區(qū)，深圳房價一直有種種因素做支撐，房價只會保持穩(wěn)定，下跌可能性很小。

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，價格漲跌的最根本因素是供需關(guān)系。深圳每年新增人口基本都是全國第一，去年下降了也有49.83萬。

但深圳商品房和住宅用地供應(yīng)的情況，卻一直捉襟見肘。按照目前深圳人不到3成的住房自有率來看，住房需求還是相當(dāng)大。

有房產(chǎn)證的住房大體有多少呢？181萬套商品住房是有房產(chǎn)證的；50萬套保障性住房中間，除去公租房外的其他住房是有房產(chǎn)證的，按1/2計算，大約25萬套；單身公寓、商務(wù)公寓是有房產(chǎn)證的，按照“單身公寓、商務(wù)公寓、養(yǎng)老院及其他類住房”統(tǒng)計93萬套總量的1/2計算，大約46萬套。

這三類住房加起來總共約252萬套，這就是深圳全部的住戶擁有房產(chǎn)證的房子，其在1065.5萬套（間）總量的房子中占比為23.7%，而住戶沒有房產(chǎn)證的房子占比為76.3%，這就是深圳基于房源所得出的基本房權(quán)結(jié)構(gòu)。（宋丁視點）

在供需難以達到平衡的情況下，尤其是部門熱點片區(qū)，深圳房價還是會穩(wěn)步上漲。

這也就不奇怪，為什么新政出臺之后，寶中、深圳灣、前海等片區(qū)依然逆勢上漲，因為沒什么房子賣了。

雖然說業(yè)主漲價是市場行為，但從今年4月份到715新政來看，對于二手市場的監(jiān)控一直沒有放松，異常漲價的房源都被下架了。

由于短期需求端被抑制了，房票減少、稅費增加，部分急賣的業(yè)主或者投資客下調(diào)價格，但相比上半年漲價的幅度，只能說是小巫見大巫。

短期來看，由于新政影響這一兩個月深圳整體房價或有微跌，但熱門片區(qū)仍有漲價苗頭。

長期來看，深圳房價將穩(wěn)步上漲，大漲大跌的空間都沒有了。